Kié a Gellért-hegy?

A Gellért-hegyen lakni, ott ingatlant vagy irodát bérelni presztízs volt régen, és az ma is.

Hogy miért? Aki ki tudja fizetni az 1 millió forint körüli négyzetméterárakat, az olyan hírességek szomszédságában lakhat, mint Andy Vajna, Bodrogi Gyula vagy a sakkzseni Polgár lányok édesapja, Polgár László, de multinacionális cégek vezetõi és külföldi befektetõk is kedvelik a város szívében magasodó hegyet.



A feslett századfordulós villák és a hatvanas éveket idézõ kockaházak között egyre gyakrabban találni felújított épületeket, sõt néhány új lakópark is felkapaszkodott már a hivatalosan csak dombnak minõsülõ Gellért-hegyre. Pedig Gellért-hegyi lakosnak mondani magunkat nem olcsó.
Az Orom utcában egyszerûen divat lett egymilliót kérni (minden egyes négyzetméterért), amelyet egy-egy idetévedt külföldi valóban meg is ad a lakásokért jellemzi lakóhelye, a fõvárosi
Gellért-hegy presztízsét és ingatlanpiacát, a világhírû sakkozó Polgár-lányok édesapja, Polgár László. Egy angol például nemrég fizetett ennyit egy itteni ingatlan minden négyzetméteréért, ez azonban messze nem általános.



És hogy kik laknak itt?

Hírességek, például Bodrogi Gyula színész, Polgár Árpád mûkincskereskedõ, Uj Péter, a legnagyobb hazai internetes portál fõszerkesztõje, de itt bérel lakást Andy Vajna hollywoodi filmproducer is. Számos cégnek van itt székhelye, sok az ügyvédi iroda, orvosi rendelõ és nagykövetség.


A Gellért-hegy ingatlanpiaci szempontból nem sokat változott, itt mindig is családi házak és kisebb társasházak álltak, mondja Schreffel János, a XI. kerület fõépítésze. Fejlesztésre alkalmas ingatlan már gyakorlatilag nincs, az utolsó ilyen területre épült a Somlói úti lakópark.
Amikor a hegy villáit felhúzták, még nem volt ennyire szigorú az építési szabályzat: az épületek többsége a hatályos rendelkezések szerint ma már nem is kapna építési engedélyt. Üres telek egyébként sincs, így nem is lenne hová építkezni.



A XI. kerületi fõépítésztõl megtudtuk, hogy a Gellért-hegyen nagyon nehéz építési engedélyt szerezni: 2006-ban mindössze 20 engedélyt adtak ki, 2005-ben pedig 43 kérelemre bólintottak rá, holott a kerület egészében az elmúlt 4 évben épült lakások száma meghaladta a hétezret. A Somlói úti lakóparkon kívül új társasházak alig épültek, egyedül a Gombócz utcában húztak föl egy 14 lakásos társasházat, és ugyanitt építenek egy 17 lakásos épületet is.



Épületstop


AZ 1960-AS, 1970-ES években sok régi villa helyére épült 912 lakásos tár-sasház. Ezek a lakások azonban eléggé kicsik, csúnyácskák, és parkoló sincshozzájuk. Felújításukat ugyanakkor kevesen vállalják, ám a bontás sem oldható meg gazdaságosan. Ennek az a magyarázata, hogy a környéken magasak a négyzetméterárak, és a kivásárolt társasház helyére a szigorúbb szabályozás miatt csak alacsonyabb ház, így kevesebb lakás épülhet.

Emiatt a hegyen nincsenek komolyabb fejlesztések, és már a nemrég felépült 46 lakásos Somlói úti lakópark is igazi óriás-beruházásnak számít. A három épületbõl álló együttes több szempontból is különbözik a Gellérthegyen megszokott ingatlanoktól: a felsõ szinteken nagyteraszos, panorámás penthouse lakásokat alakítottak ki, és az egyes épületek lakásai is szabadon variálhatók. Az egykori belügyminisztériumi óvoda 7600 négyzetméteres területén épült lakópark lakásainak négyzetméterét 550850 ezer forintért árulják  mondja Rucz Adrienn, a projektet értékesítõ Engel&Völkers munkatársa.


A múlt épületei


A GELLÉRT-HEGY MINDIG IS különleges hely volt, így a múlt rendszerben is az állami szervek, minisztériumok épületei kerültek ide, ezeken belül is a legfontosabbak. A hegyen rengeteg régi,
a Honvédelmi és Belügyminisztérium tulajdonában lévõ ingatlan van, és az egykori Munkásõrségnek is díszlik itt egy-két ide nem illõ épülete. Ezek jelenleg funkciójukat keresik, a kellõ infrastruktúra hiányában viszont nehézkes hasznosítani õket. Akad köztük olyan épület is, amely átalakítással alkalmas lehet szállodának, de bõvíteni ezeket sem lehet. A régi nagypolgári
villák és a kastélyszerû épületek is elveszítették eredeti funkciójukat: ezeket a hajdan egy-egy család tulajdonában lévõ épületeket több lakásra darabolták, bennük ma többnyire idõsek élnek.



Presztízshegy


A GELLÉRT-HEGY RANGOT is jelent. Talán ez magyarázza, hogy a környéken az átlagosnál több ügyvédi iroda és fogászat telepedett meg. A hegyet általában azok a cégek részesítik elõnyben, amelyeknek viszonylag kis alapterületû irodára van szükségük, viszont exkluzív,
csendes helyen szeretnének dolgozni, ügyfélforgalmuk pedig nem túl nagy.


Az építõipari projekt-menedzsmenttel foglalkozó Pantheon Investments például tipikusan ilyen cég: Mi az Orom utca egyik épületének földszintjén alakítottunk ki két irodát mondja Suda Vilmos építési igazgató. Korábban a Belgrád rakparton volt irodánk, ott azonban nem tudtak az ügyfelek parkolni, és egy hosszabb tárgyalás alatt többször is le kellett menniük pénzt dobni a parkolóórába. Ráadásul életünk nagy részét a munka-helyünkön töltjük, így nem mindegy
az sem, milyen miliõ vesz bennünket körül.

A vállalkozások tipikusan a Kelenhegyi úton telepednek meg: itt van irodája többek között a számítástechnikai kellékeket gyártó és forgalmazó Logitechnek, az innovatív gyógyszergyártó Astellasnak, és az egyik elsõ gázkereskedõ cégként számon tartott, valamint fõként a fõváros XVIII. kerületében lakóparkokat, Nyíregyházán plázát építõ BanKonzult Kft.-nek.

A Buda-Cash Brókerház is a Gellért-hegyre helyezte fõhadiszállását: a cég egy Ménesi úti üvegépületet alakíttatott át magának.


Hiányzó láncszem


OKTATÁSI INTÉZMÉNYBÕL nincs hiány: a hegy lábánál a Szent Imre és a Szent Margit Gimnázium telkei kúsznak fel a hegyre, és a volt Államigazgatási, valamint a volt Kertészeti Egyetem telkei is a déli oldalon vannak. Az északi oldalon lévõ volt munkásõr laktanyát is oktatási célra hasznosítják, ebbõl alakították ki a Balassi Bálint Intézetet és a Mathias Corvin Kollégiumot. A hegyen van a Bibó István Szakkollégium és az Eötvös Kollégium is.

A Gellért-hegyet a követségek is kedvelik, a Kelenhegyi úton például egymást éri a Finn Köztársaság nagykövetsége és a Brazil Szövetségi Köztársaság rezidenciája. Tõlük nem messze van a német nagykövet rezidenciája, de a hegyre költözött a Panamai Köztársaság Nagykövetsége, valamint az Egyiptomi Arab Köztársaság Nagykövetsége is.



Divatos utcák


A GELLÉRT-HEGY LEGKERESETTEBB utcái az I. kerületi részen, fõleg az Orom és a Bérc utcában vannak. Ezen a környéken egymillió forintos négyzetméterárral lehet számolni  mondja Kovácsi Éva, a Gellért-Hegyalja Ingatlaniroda ügyvezetõje. A panoráma nagyon sokat számít, épületen belül akár 30-40 százalékos is lehet a különbség. Természetesen a magasabb szinteken lévõ lakásokat drágábban adják. A kisgyerekes fiatalok, és a lépcsõzést már nem bíró idõsek a kertkapcsolatos ingatlanokat is kedvelik, ezekhez ráadásul az emeletieknél 10-20 százalékkal olcsóbban hozzá lehet jutni.

Nagyon kedveltek a tetõteraszok is, bár ezek akár 30-40 százalékkal is megemelhetik az árat. Kovácsi Éva magyar és külföldi befektetõkkel is rendszeresen találkozik: a hegyen leginkább angolok és svájciak vadásznak ingatlanra, bár 2005-ben egy monacói-angol házaspár is vásárolt rajtuk keresztül. Õk azonban maguk használják a megszerzett panorámás lakást; minden hónapban 12 napot vagy hetet töltenek itt.


A vevõk leginkább a polgári hangulatú villalakásokat keresik, ezekbõl viszont szûkös a kínálat. Ezek tipikusan 100 négyzetméternél nagyobb, csendes, napfényes lakások, amelyek 500-700 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el. A teljesen lepusztult lakásokat is kön-nyen el lehet adni, többen ugyanis kifejezetten felújítandó ingatlant keresnek.

A négyzetméterárakat leginkább a panorámához és a teraszokhoz lehet kötni: a Ménesi és a Somlói úton például tájolástól függõen 400 ezer forint körül alakulnak a négyzetméterárak, de a nagy teraszos ingatlanok négyzetméterára ezen a környéken is 500 ezer forint körül van.


A Várra és a Parlamentre panorámás lakások egészen más árfekvést képviselnek, a maguk egymilliós négyzetméteráraival. Ebbõl a szempontból az itt lakók polarizálódása is feltûnõ: ha a Gellért-hegyiek költöznek, általában a hegyen keresnek új lakást, többségük pedig ragaszkodik az északi vagy a déli oldalhoz, attól függõen, hogy hol lakott azelõtt magyarázza Kovácsi Éva. Az ATA Ingatlan irodánál inkább külföldiek keresnek Gellért-hegyi lakást: Általában olyan írekkel találkozunk, akik befektetésként vásárolnak panorámás ingatlant, amelyet utána kiadnak  mondja Marton Gábor, az iroda ingatlanreferense.


A fölfelé panorámás, azaz a hegy lábánál lévõ, Citadellára tekintõ lakásokat inkább a magyar közönség szereti, ezeknek az ára eleve szolidabb: ilyen ingatlant már 400 ezer forintos négyzetméteráron is lehet szerezni. A panorámás terasz Marton Gábor szerint is döntõ lehet: ha az ingatlanhoz 1520 négyzetméteres terasz is tartozik, mindenképpen hamarabb elkel. Vannak olyan vevõk is, akik egyszerûen nem vesznek ingatlant 5060 négyzetméteres terasz nélkül, legyen akármilyen szép is a panoráma.

Bérelt luxus


A GELLÉRT-HEGYEN VIRUL a bérlakáspiac is: a régi villák elegáns otthonaira és az újépítésû luxuslakásokra egyaránt van kereslet. A Bérc utcai apartmanházak például igazi csemegének számítanak. Ezeket a szuperpanorámás lakásokat fõleg multinacionális cégek engedhetik meg maguknak, és veszik ki felsõvezetõik számára; többek között itt bérel apartmant a Vodafone is. A panorámának ára van: a 110 négyzetméter körüli, kéthálós lakásokat 1500 eurós havi bérleti díj fejében lehet használni, míg a 130 négyzetméter körüli, háromhálós ingatlanokért havi 2700 eurót kell kifizetni  tudtuk meg Szekrényessy Máriától, a Real Home Agency ingatlanreferensétõl.



Kuriózumok a hegyen


AKAD EGY-KÉT KÜLÖNLEGES lakóingatlan is: a XI. kerületi oldalon épült például a Mûvészház, amelyben a mai napig kortárs mûvészek mûteremlakásai vannak. Az épület kialakítása már messzirõl magára vonja a figyelmet, a hatalmas üvegablakokból pedig sejteni lehet a lakók foglalkozását. A nemrég felújított épületben él többek között Szkok Iván és Vojnich Erzsébet festõmész.Különös épület az Orom utcában lévõ bástyaszerû, vörös színben pompázó Hegedûs-villa is, amely az 1920-as években épült. A messzirõl erõdítménynek tûnõ ingatlan eredetileg is lakóháznak készült, a háború után viszont kollektivizálták. A privatizáció során ismét magánkézbe került, és több lakásra darabolták.
A környékbeliek egyöntetû beszámolója szerint Andy Vajna is bérel itt lakást.



Jobb mint a Rózsadomb


A MI HÁZUNK az 1920-as években épült, nyaralóként használták. Az eredetileg egyszintes épületet aztán szép lassan családi házzá alakították át  mondja Benyovszky Zsombor, a Benyovszky család leszármazottja, aki egyáltalán nem örül a környéken megjelent új fejlesztéseknek. Itt nõttem föl, szinte az összes régi házat ismertem, azt az épületet pedig, amely a Gombócz utcai társasház helyén volt, nagyon szerettem.
Éltem már több helyen, a város más részein és külföldön is, de véglegesen soha nem tudnék elköltözni innen. Egyszerûen ez a legjobb hely Budapesten, a parkok, a Ménesi úti Corvinus
Egyetem omladozó falacskája és a Gellért-hegyi lépcsõk egyaránt idekötnek.

A Rózsadombbal ellentétben az itteni ingatlanok ráadásul nincsenek túlzottan felparcellázva, ami nagy elõny.

Haszon magazin